2025. 7. 14. 20:59ㆍ카테고리 없음
전세계약서를 작성하는 일이 막막하게 느껴지시나요? 한 글자 한 글자가 수억원의 보증금과 직결되는 중요한 문서인데, 어떻게 써야 할지 몰라서 고민이 많으실 거예요. 2025년 현재 전세사기가 기승을 부리는 상황에서 계약서 작성은 더욱 신중해야 해요.
이 글에서는 전세계약서의 각 항목을 어떻게 작성해야 하는지, 놓치면 안 되는 특약사항은 무엇인지, 실제 사례를 통해 자세히 알려드릴게요. 특히 중도해지 조항이나 임차인 보호 특약 같은 중요한 내용들을 빠짐없이 담았으니 끝까지 읽어보세요! 😊
🏠 부동산의 표시 작성법
전세계약서 작성의 첫 단계는 '부동산의 표시'예요. 이 부분이 정확하지 않으면 나중에 큰 문제가 될 수 있어요. 등기사항증명서(등기부등본)의 표제부를 보면서 한 글자도 빠뜨리지 않고 정확히 옮겨 적어야 해요.
소재지는 반드시 지번 주소로 적어야 해요. 도로명 주소가 익숙하더라도 법적 효력은 지번 주소가 우선이에요. 예를 들어 "서울특별시 강남구 삼성동 123-45번지"처럼 적는 거예요. 아파트라면 동·호수까지 정확히 적어야 하고, 다세대나 빌라라면 층수와 호수를 명확히 해야 해요.
면적은 전용면적을 기준으로 적어요. 등기부등본에는 보통 전용면적과 공용면적이 함께 나와 있는데, 계약서에는 전용면적만 적으면 돼요. 예를 들어 "전용면적 84.95㎡"처럼 소수점까지 정확히 적어주세요. 평수로 환산하면 약 25.7평이지만, 계약서에는 ㎡로 적는 게 원칙이에요.
임대할 부분도 구체적으로 명시해야 해요. "2901호 전체" 또는 "지하 1층 전체 중 방 2개, 거실, 주방, 화장실"처럼 임대 범위를 명확히 적어요. 만약 창고나 주차장이 포함된다면 그것도 함께 적어야 해요. 나중에 "이건 포함 안 된다"는 분쟁을 막을 수 있어요.
📋 부동산 표시 작성 예시
| 항목 | 작성 예시 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 소재지 | 서울시 강남구 삼성동 123-45 | 지번 주소 사용 |
| 건물명 | ○○아파트 101동 1501호 | 동·호수 정확히 |
| 면적 | 전용면적 84.95㎡ | 전용면적만 기재 |
| 임대부분 | 1501호 전체 | 범위 명확히 |
건물의 구조와 용도도 확인해야 해요. 등기부등본에 "철근콘크리트조 아파트"라고 되어 있으면 그대로 적고, 용도가 "공동주택"인지 "근린생활시설"인지도 확인해요. 주거용이 아닌 건물을 주거용으로 임대하면 주택임대차보호법의 보호를 못 받을 수 있어요.
나의 생각으로는 이 부분에서 가장 많이 실수하는 게 주소를 대충 적는 거예요. "강남구 삼성동 ○○아파트"라고만 적으면 나중에 문제가 생길 수 있어요. 등기부등본을 옆에 두고 한 글자씩 대조하면서 적는 게 가장 안전해요. 시간이 좀 걸리더라도 정확하게 작성하는 게 중요해요.
특히 다가구주택이나 다세대주택은 더 주의해야 해요. 같은 건물에 여러 세대가 있기 때문에 호수를 정확히 적지 않으면 혼란이 생길 수 있어요. "지하 1층 왼쪽"이 아니라 "지하 1층 101호"처럼 명확한 호수를 적어야 해요.
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🏢 건물 유형별 표시 방법
| 건물 유형 | 표시 방법 | 특별 주의사항 |
|---|---|---|
| 아파트 | 단지명, 동, 호수 | 관리사무소 확인 |
| 빌라/다세대 | 건물명, 층, 호수 | 정확한 호수 필수 |
| 단독주택 | 지번, 건물 전체/일부 | 임대 범위 명시 |
| 오피스텔 | 건물명, 호수 | 주거용/업무용 구분 |
📝 계약내용 작성 요령
계약내용 작성에서 가장 중요한 건 '보증금'이에요. 전세 보증금은 보통 수억원에 달하는 큰 금액이기 때문에 한 글자도 실수하면 안 돼요. 금액은 반드시 한글과 숫자를 병기해서 적어야 해요. 예를 들어 "금 삼억원정(₩300,000,000)"처럼 적는 거예요.
보증금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급해요. 계약금은 전체 보증금의 10% 정도가 일반적이에요. 3억원 전세라면 계약금 3천만원, 중도금 1억원, 잔금 1억 7천만원 이런 식으로 나눌 수 있어요. 각각의 지급 날짜도 명확히 적어야 해요.
지급 방법도 중요해요. "계약금은 계약 체결과 동시에 현금으로 지급하고, 중도금과 잔금은 임대인 명의의 ○○은행 계좌(123-456-789012)로 입금한다"처럼 구체적으로 적어요. 현금으로 주고받았다면 반드시 영수증을 받아야 하고, 가능하면 계좌이체를 하는 게 안전해요.
만약 전세자금대출을 받을 예정이라면 그것도 명시하는 게 좋아요. "임차인은 ○○은행에서 전세자금대출을 받을 예정이며, 임대인은 이에 필요한 서류 제공 등에 협조한다"는 내용을 특약으로 넣으면 나중에 도움이 돼요.
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계약 해제 조건도 명시해야 해요. "계약금 지급 후 임차인의 사정으로 계약을 해제할 경우 계약금을 포기하고, 임대인의 사정으로 해제할 경우 계약금의 배액을 배상한다"는 내용이 일반적이에요. 이렇게 하면 양쪽 모두에게 공평해요.
특히 주의할 점은 선순위 채권 확인이에요. 등기부등본을 보고 근저당이나 전세권이 설정되어 있는지 확인하고, 있다면 "잔금 지급 시까지 근저당권을 말소한다" 또는 "선순위 보증금 ○○원을 공제한 금액을 잔금으로 지급한다" 같은 특약을 넣어야 해요.
월세가 있는 반전세 계약이라면 월세 금액과 납부일도 명확히 해야 해요. "매월 25일까지 익월분을 선납한다" 또는 "매월 말일까지 당월분을 납부한다" 같이 구체적으로 적어요. 연체 시 어떻게 할 것인지도 미리 정해두면 좋아요.
💰 보증금 지급 일정 예시
| 구분 | 금액 | 지급일 |
|---|---|---|
| 계약금 | 3천만원 (10%) | 계약 당일 |
| 중도금 | 1억원 (33%) | 2025.02.15 |
| 잔금 | 1억7천만원 (57%) | 2025.03.01 |
| 합계 | 3억원 (100%) | - |
📅 임대차 기간 설정 방법
임대차 기간은 보통 2년으로 정하는 게 일반적이에요. 주택임대차보호법상 최단 임대차 기간이 2년으로 보장되기 때문이에요. 설령 1년 계약을 했더라도 임차인이 원하면 2년까지 살 수 있어요. 그래서 처음부터 2년으로 정하는 게 깔끔해요.
임대차 기간은 "2025년 3월 1일부터 2027년 2월 28일까지"처럼 시작일과 종료일을 명확히 적어야 해요. 보통 잔금일부터 시작하는데, 만약 잔금일과 입주일이 다르다면 그것도 명시해야 해요. "임대차 기간은 잔금 지급일부터 기산한다"는 문구를 넣으면 명확해요.
계약갱신청구권도 알아두세요. 임차인은 최초 계약 포함해서 최대 4년(2+2년)까지 거주할 권리가 있어요. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요. 이때 임대료 인상률은 5%로 제한돼요.
묵시적 갱신도 중요한 개념이에요. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 아무도 계약 종료 통보를 하지 않으면 자동으로 2년 더 연장돼요. 이때는 기존 조건과 동일하게 연장되고, 임차인은 언제든지 3개월 전 통보로 계약을 해지할 수 있어요.
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특수한 상황도 있어요. 예를 들어 신축 아파트 전세는 사용승인일 이후부터 계약 기간이 시작되도록 하는 경우가 있어요. "임대차 기간은 사용승인일 또는 2025년 3월 1일 중 늦은 날부터 기산한다"는 식으로 적을 수 있어요.
단기 임대를 원하는 경우도 있어요. 하지만 1년 미만으로 계약해도 임차인이 1년을 주장하면 1년이 되고, 다시 2년을 주장하면 2년이 돼요. 그래서 임대인 입장에서는 단기 임대가 쉽지 않아요. 정말 단기로 하려면 특수한 사정을 특약에 명시해야 해요.
재건축이나 재개발 예정인 경우는 어떨까요? "재건축 조합설립인가 시 계약이 종료된다"는 특약을 넣을 수 있지만, 이것도 임차인이 동의해야 유효해요. 임차인 보호가 우선이기 때문에 일방적인 특약은 효력이 없어요.
📅 임대차 기간 관련 주요 개념
| 구분 | 내용 | 특징 |
|---|---|---|
| 최초 계약 | 2년 보장 | 1년 계약도 2년 보장 |
| 계약갱신청구권 | 1회 2년 연장 | 인상률 5% 제한 |
| 묵시적 갱신 | 자동 2년 연장 | 임차인 3개월 전 해지 가능 |
| 최대 거주기간 | 4년+α | 묵시적 갱신 반복 가능 |
🚪 중도해지 조항 작성법
중도해지 조항은 정말 중요한데도 많은 분들이 놓치는 부분이에요. 2년 동안 무슨 일이 생길지 모르잖아요? 전근, 이직, 결혼, 출산 등 여러 사정으로 이사를 가야 할 수도 있어요. 그래서 중도해지 조항을 잘 만들어두면 나중에 큰 도움이 돼요.
임차인이 중도해지할 수 있는 경우를 먼저 살펴볼게요. 법적으로는 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 해서 임차목적을 달성할 수 없을 때, 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 때 등에 해지할 수 있어요. 하지만 이런 경우는 드물고, 보통은 특약으로 정해요.
가장 일반적인 특약은 "임차인은 전근, 취학, 질병 치료 등 부득이한 사유 발생 시 1개월 전 서면 통보로 계약을 해지할 수 있다"는 내용이에요. 여기서 '부득이한 사유'를 구체적으로 나열하면 더 좋아요. 예를 들어 "직장 이전으로 통근이 불가능한 경우" 같은 식으로요.
임대인이 중도해지할 수 있는 경우도 있어요. 임차인이 2개월 이상 월세를 연체했거나, 임대인 동의 없이 전대했거나, 용도를 변경했거나, 고의로 시설을 훼손한 경우 등이에요. 하지만 임대인의 중도해지는 매우 제한적이에요. 임차인 보호가 우선이거든요.
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중도해지 통보 방법도 중요해요. "중도해지 의사는 내용증명 우편으로 통보한다"고 명시하면 나중에 분쟁을 예방할 수 있어요. 내용증명은 우체국에서 보낸 내용과 날짜를 증명해주기 때문에 법적 효력이 있어요. 요즘은 전자내용증명도 가능해서 더 편리해졌어요.
묵시적 갱신 상태에서의 중도해지는 좀 달라요. 임차인은 언제든지 계약 해지할 수 있지만, 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생해요. 반면 임대인은 묵시적 갱신 중에는 중도해지를 할 수 없어요. 정당한 사유가 있어도 계약 만료까지 기다려야 해요.
위약금 조항도 생각해볼 수 있어요. "임차인이 계약 후 6개월 이내에 중도해지할 경우 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다" 같은 조항이에요. 하지만 이런 조항은 임차인에게 불리하기 때문에 합의가 쉽지 않아요. 양쪽이 납득할 만한 수준으로 정하는 게 중요해요.
📝 중도해지 특약 예시
| 구분 | 특약 내용 | 효력 |
|---|---|---|
| 임차인 해지권 | 1개월 전 통보로 해지 | 유효 |
| 해지 사유 | 전근, 취학, 질병 등 | 구체적일수록 좋음 |
| 통보 방법 | 내용증명 우편 | 증거 효력 |
| 위약금 | 6개월 내 10% | 합의 필요 |
⭐ 중요 특약사항 정리
특약사항은 표준계약서에 없는 내용을 추가로 약속하는 부분이에요. 여기에 뭘 적느냐에 따라 계약의 질이 완전히 달라져요. 임차인 입장에서 꼭 넣어야 할 특약사항들을 하나씩 살펴볼게요.
첫 번째는 "현 시설물 상태에서 임대차한다"는 조항이에요. 이게 왜 중요하냐면, 나중에 퇴거할 때 원상복구 범위를 정하는 기준이 되거든요. 입주 전에 사진을 찍어두고, 기존 하자나 훼손 부분을 문서로 남겨두면 더 좋아요.
두 번째는 근저당 관련 조항이에요. "잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다" 또는 "계약 이후 추가 근저당 설정을 하지 않는다"는 내용을 넣어야 해요. 전세 살면서 집이 경매로 넘어가는 일을 막으려면 이런 조항이 필수예요.
세 번째는 전세자금대출 협조 조항이에요. "임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증보험 가입에 필요한 서류 제공 등에 적극 협조한다"는 내용이에요. 일부 임대인들이 이걸 거부하는 경우가 있는데, 미리 특약으로 정해두면 문제없어요.
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네 번째는 수리비 부담에 관한 조항이에요. "입주 시 존재하던 하자는 임대인이 수리하고, 임차인의 고의·과실로 인한 훼손은 임차인이 부담한다"는 기본 원칙을 명시해요. 추가로 "10만원 이하의 소수선은 임차인이, 그 이상은 임대인이 부담한다" 같은 구체적인 기준을 정할 수도 있어요.
다섯 번째는 관리비 관련 조항이에요. "관리비에는 일반관리비, 청소비, 경비비가 포함되며, 개별 사용료(전기, 수도, 가스, 난방)는 별도"라고 명확히 해요. 장기수선충당금은 누가 부담할지도 정해야 해요. 보통은 임차인이 내고 나중에 돌려받는 방식이에요.
여섯 번째는 생활 관련 조항이에요. 반려동물 사육 가능 여부, 실내 흡연 금지, 벽걸이 TV 설치 가능 여부 등을 정해요. 이런 것들이 사소해 보여도 나중에 분쟁의 원인이 될 수 있어요. 처음부터 명확히 하는 게 좋아요.
⭐ 임차인 보호 특약 모음
| 특약 항목 | 내용 | 효과 |
|---|---|---|
| 근저당 제한 | 추가 설정 금지 | 경매 위험 감소 |
| 대출 협조 | 서류 제공 의무 | 자금 조달 용이 |
| 세금 체납 확인 | 체납 시 계약 해제 | 압류 위험 회피 |
| 원상복구 범위 | 자연 마모 제외 | 부당 청구 방지 |
💡 실무상 작성 팁과 주의사항
계약서를 작성할 때 실수하기 쉬운 부분들이 있어요. 첫 번째는 금액 표기예요. 반드시 한글과 숫자를 함께 써야 해요. "금 삼억원정(₩300,000,000)"처럼요. 숫자만 쓰면 0을 하나 더 붙이거나 빼는 사기가 가능해요. 한글로 쓰면 위조가 어려워져요.
두 번째는 날짜 표기예요. 계약일, 잔금일, 입주일 등 모든 날짜는 년월일을 정확히 적어야 해요. "3월 1일"이 아니라 "2025년 3월 1일"처럼 연도까지 적어요. 특히 계약 기간은 시작일과 종료일을 모두 명시해야 해요.
세 번째는 서명과 날인이에요. 계약 당사자 모두가 서명 또는 날인을 해야 해요. 요즘은 서명도 인정되지만, 가능하면 도장을 찍는 게 안전해요. 그리고 계약서가 여러 장이면 각 장마다 간인을 해야 해요. 나중에 한 장만 바꿔치기하는 걸 막을 수 있어요.
네 번째는 수정 방법이에요. 계약서 내용을 수정할 때는 수정 부분에 두 줄을 긋고 옆에 다시 쓴 다음, 수정 부분에 당사자 모두가 도장을 찍어야 해요. 수정액이나 수정테이프를 사용하면 안 돼요. 투명하게 수정 과정이 보여야 해요.
다섯 번째는 계약서 보관이에요. 계약서는 최소 3부를 작성해서 임대인, 임차인, 그리고 확정일자용으로 나눠 가져요. 원본을 잘 보관하고, 스캔이나 사진으로도 백업해두세요. 계약서를 잃어버리면 정말 곤란해져요.
여섯 번째는 애매한 표현 금지예요. "협의하여 결정한다", "적당히 처리한다" 같은 애매한 표현은 쓰면 안 돼요. 모든 내용은 구체적이고 명확하게 적어야 해요. 누가 봐도 한 가지 의미로만 해석되도록 작성하는 게 중요해요.
마지막으로 계약 전 최종 확인이에요. 계약서에 서명하기 전에 다시 한 번 전체를 읽어보세요. 특히 금액, 날짜, 주소가 정확한지 확인하고, 특약사항이 빠진 게 없는지 체크해요. 서두르다가 실수하면 2년 동안 후회할 수 있어요.
✍️ 계약서 작성 체크리스트
| 확인 사항 | 체크 포인트 | 주의점 |
|---|---|---|
| 금액 표기 | 한글+숫자 병기 | 0 개수 확인 |
| 날짜 표기 | 년월일 완전 표기 | 연도 생략 금지 |
| 간인/계인 | 모든 페이지 | 빠진 곳 없는지 |
| 특약사항 | 구체적 명시 | 애매한 표현 금지 |
❓ FAQ
Q1. 전세계약서는 꼭 부동산에서 제공하는 양식을 써야 하나요?
A1. 아니에요! 국토교통부나 법무부에서 제공하는 표준계약서를 사용하는 게 더 안전해요. 일부 부동산에서 제공하는 계약서는 임대인에게 유리하게 작성된 경우가 있어요. 표준계약서는 법적으로 검증되고 양쪽의 권리가 균형있게 보호되도록 만들어졌어요. 렌트홈(www.renthome.go.kr)에서 무료로 다운받을 수 있어요!
Q2. 보증금을 한글로만 쓰면 안 되나요?
A2. 한글과 숫자를 반드시 함께 써야 해요! "금 삼억원정(₩300,000,000)"처럼 병기하는 게 원칙이에요. 한글만 쓰면 나중에 "삼억"을 "삼천"으로 읽었다고 우길 수 있고, 숫자만 쓰면 0을 하나 더 붙이는 사기가 가능해요. 양쪽 다 쓰면 위조나 변조를 막을 수 있어요.
Q3. 임대차 기간을 1년으로 해도 되나요?
A3. 계약서에는 1년으로 쓸 수 있지만, 실제로는 2년이 보장돼요! 주택임대차보호법상 최단 임대차 기간이 2년이기 때문에 임차인이 원하면 2년까지 살 수 있어요. 임대인은 1년을 주장할 수 없어요. 그래서 처음부터 2년으로 쓰는 게 깔끔해요. 단, 임차인이 1년만 살고 나가겠다고 하면 1년에 끝낼 수 있어요.
Q4. 중도해지 특약을 안 넣으면 어떻게 되나요?
A4. 원칙적으로 계약 기간 동안은 중도해지가 어려워요! 특약이 없으면 양쪽 합의가 있어야만 해지할 수 있어요. 그래서 "전근, 취학 등의 사유 발생 시 1개월 전 통보로 해지 가능" 같은 특약을 넣는 게 좋아요. 특히 직장인이나 학생은 꼭 넣으세요. 나중에 급하게 이사가야 할 때 큰 도움이 돼요.
Q5. 근저당이 있는 집도 전세 계약해도 되나요?
A5. 신중하게 판단해야 해요! 근저당액과 전세금을 합쳐서 집값의 70%를 넘으면 위험해요. 예를 들어 5억 집에 근저당 2억이 있는데 전세 3억으로 들어가면 위험해요. 하지만 "잔금일까지 근저당 말소"라는 특약을 넣고, 실제로 말소되는 걸 확인하면 괜찮아요. 등기부등본으로 꼭 확인하세요!
Q6. 전세자금대출을 받으려는데 임대인이 거부하면?
A6. 계약서에 "임대인은 임차인의 전세자금대출에 협조한다"는 특약을 꼭 넣으세요! 이 특약이 있으면 임대인은 거부할 수 없어요. 대출에는 임대인의 인감증명서, 등기권리증 등이 필요한데, 특약이 없으면 협조를 안 할 수도 있어요. 계약 전에 대출 계획을 밝히고 동의를 받는 게 중요해요.
Q7. 관리비는 어떻게 특약에 넣어야 하나요?
A7. "관리비 ○만원에는 일반관리비, 청소비, 경비비가 포함되며, 전기, 수도, 가스, 난방비는 실사용량에 따라 별도 부과"라고 구체적으로 적으세요! 애매하게 쓰면 나중에 "이것도 관리비에 포함이다"라고 우길 수 있어요. 특히 오피스텔은 관리비가 비싸니 더 꼼꼼히 확인하고 적으세요.
Q8. 반려동물 키워도 되나요?
A8. 계약서에 명시해야 해요! "반려동물 2마리까지 사육 가능, 이로 인한 훼손은 임차인 부담"처럼 구체적으로 적으세요. 아무 말 없으면 나중에 문제될 수 있어요. 반대로 키우지 않는다면 "반려동물 사육 금지"라고 명시하면 이웃의 소음 피해도 막을 수 있어요. 처음부터 확실히 하는 게 좋아요!
Q9. 수리비는 누가 부담하나요?
A9. 원칙은 "임대인 부담"이지만 특약으로 조정할 수 있어요! 보통 "10만원 이하 소수선은 임차인, 그 이상은 임대인 부담"이라고 정해요. 하지만 임차인의 고의·과실로 인한 훼손은 금액과 관계없이 임차인이 부담해요. 보일러, 에어컨 같은 큰 시설은 노후로 인한 고장도 임대인이 수리해야 해요.
Q10. 장기수선충당금은 뭔가요?
A10. 아파트 공용부분 수리를 위해 매달 적립하는 돈이에요! 엘리베이터 교체, 외벽 도색 등에 쓰여요. 원칙적으로 소유자(임대인)가 내야 하지만, 관례상 임차인이 내는 경우가 많아요. "장기수선충당금은 임차인이 납부하고 계약 종료 시 정산"이라고 특약에 넣으면 돼요. 보통 월 1~2만원 정도예요.
Q11. 묵시적 갱신이 뭔가요?
A11. 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 아무도 "계약 끝내자"고 통보하지 않으면 자동으로 2년 연장되는 거예요! 조건은 기존과 동일해요. 이때 임차인은 언제든지 3개월 전 통보로 나갈 수 있지만, 임대인은 계약 끝까지 기다려야 해요. 갱신을 원하지 않으면 꼭 기간 내에 통보하세요!
Q12. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
A12. 강력 추천해요! 보증금의 연 0.1~0.2% 정도로 큰 위험을 막을 수 있어요. 3억 전세면 연 30~60만원이에요. 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보험에서 대신 줘요. 특히 빌라, 다세대, 신축 건물은 꼭 가입하세요. "임대인은 전세보증보험 가입에 협조한다"는 특약도 넣으세요!
Q13. 계약서 수정은 어떻게 하나요?
A13. 수정 부분에 두 줄을 긋고 옆에 다시 쓴 다음, 임대인과 임차인 모두 도장을 찍어요! 수정액이나 수정테이프는 절대 안 돼요. 수정 내용이 많으면 새로 작성하는 게 나아요. 간단한 오타 정도만 수정하고, 중요한 내용이 바뀌면 처음부터 다시 쓰세요. 깨끗한 계약서가 분쟁 예방에 도움돼요.
Q14. 간인은 어떻게 하나요?
A14. 계약서가 2장 이상이면 각 장의 연결 부분에 도장을 반씩 걸쳐 찍어요! 1장과 2장 사이, 2장과 3장 사이 이런 식으로요. 임대인과 임차인 도장을 나란히 찍으면 돼요. 이렇게 하면 나중에 한 장만 바꿔치기하는 걸 막을 수 있어요. 서명으로도 가능하지만 도장이 더 확실해요.
Q15. 확정일자는 언제 받나요?
A15. 잔금 지급하고 입주한 당일 바로 받으세요! 전입신고와 같은 날 하는 게 가장 좋아요. 주민센터나 등기소에서 받을 수 있고, 수수료는 600원이에요. 하루라도 늦으면 우선순위에서 밀릴 수 있어요. 계약서 원본을 가져가야 하니 여분을 준비하세요. 인터넷으로도 가능해요!
Q16. 특약사항은 몇 개까지 넣을 수 있나요?
A16. 개수 제한은 없어요! 필요한 만큼 넣을 수 있어요. 다만 너무 많으면 상대방이 부담스러워할 수 있으니 꼭 필요한 것만 넣으세요. 중요한 건 근저당 제한, 중도해지, 수리비 부담, 전세대출 협조 정도예요. 특약이 표준계약서 내용과 다르면 특약이 우선해요!
Q17. 임대인이 여러 명이면 어떻게 하나요?
A17. 공동소유자 전원의 동의가 필요해요! 부부 공동명의면 둘 다 서명해야 하고, 지분이 나뉘어 있어도 전원이 계약 당사자가 돼요. 한 명만 서명하면 나중에 다른 소유자가 "난 동의 안 했다"고 할 수 있어요. 등기부등본을 보고 소유자를 모두 확인한 다음 전원의 서명을 받으세요!
Q18. 전세금 반환 지연 시 이자는?
A18. 특약으로 정할 수 있어요! "계약 종료 후 보증금 반환이 지연될 경우 연 12%의 지연이자를 지급한다" 같은 내용을 넣으면 돼요. 특약이 없으면 법정이율(연 5%)이 적용돼요. 이런 특약이 있으면 임대인도 제때 돌려주려고 노력하게 돼요. 보증금이 크니까 이자도 만만치 않거든요!
Q19. 신축 건물 전세는 위험한가요?
A19. 더 신중해야 해요! 신축은 시세 형성이 안 되어 있어서 적정 전세가를 판단하기 어려워요. 분양가 대비 전세가율이 70%를 넘으면 위험해요. 또한 하자가 많을 수 있으니 입주 전 꼼꼼히 점검하고 하자보수 특약을 넣으세요. 전세보증보험은 필수고, 임대인의 다른 채무도 확인해야 해요!
Q20. 전세 계약 시 가장 중요한 건 뭔가요?
A20. 권리관계 확인이 가장 중요해요! 등기부등본으로 소유자, 근저당, 전세권 등을 확인하고, 시세와 비교해서 안전한지 판단하세요. 그 다음이 계약서 작성이에요. 특약사항을 꼼꼼히 넣고, 애매한 표현은 피하세요. 마지막으로 전입신고와 확정일자를 빨리 받아서 대항력을 갖추는 게 중요해요!
Q21. 임차권등기명령은 뭔가요?
A21. 계약 끝났는데 보증금을 못 받았을 때 신청하는 거예요! 법원에 신청하면 등기부에 "임차권"이 등기돼요. 이렇게 하면 이사를 가도 대항력이 유지돼요. 다만 임차권등기가 되면 그 집은 전세 구하기 어려워져요. 보증금 못 받을 때 최후의 수단으로 사용하는 제도예요.
Q22. 부동산 중개수수료는 얼마인가요?
A22. 전세가격에 따라 달라요! 5천만원 미만은 0.5%, 5천만원~1억원은 0.4%, 1억원~3억원은 0.3%, 3억원~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%예요. 3억 전세면 90만원이에요. 이건 상한선이고 협의해서 낮출 수 있어요. 임대인과 임차인이 각각 부담하는 게 원칙이에요.
Q23. 전세권 설정은 꼭 해야 하나요?
A23. 의무는 아니지만 하면 더 안전해요! 전세권을 설정하면 등기부에 권리가 공시되어 제3자에게도 대항할 수 있어요. 설정비용은 보통 임차인이 부담해요. 다만 전세자금대출을 받으면 은행에서 근저당을 설정하기 때문에 전세권 설정이 어려울 수 있어요. 상황에 따라 판단하세요!
Q24. 깡통전세 피하는 방법은?
A24. 시세 확인이 핵심이에요! 매매가 대비 전세가율이 70%를 넘으면 위험해요. 국토부 실거래가 사이트에서 최근 거래 사례를 확인하세요. 또한 임대인이 여러 채를 소유하고 있거나, 갭투자를 많이 한 경우도 조심해야 해요. 전세보증보험 가입을 거부하는 집도 피하는 게 좋아요!
Q25. 계약서는 몇 부 작성하나요?
A25. 최소 3부는 작성하세요! 임대인 1부, 임차인 1부, 확정일자용 1부예요. 전세자금대출을 받으면 은행 제출용도 필요할 수 있어요. 모든 계약서는 동일하게 작성하고, 간인을 해서 위조를 방지하세요. 원본을 잘 보관하고 스캔이나 사진으로도 백업해두면 좋아요!
Q26. 이사 갈 때 원상복구는 어디까지?
A26. 특약이 없으면 "통상적인 사용으로 인한 자연 마모"는 원상복구 대상이 아니에요! 벽지 변색, 장판 닳음, 못자국 정도는 괜찮아요. 하지만 임차인의 고의·과실로 인한 훼손은 복구해야 해요. 입주 시 사진을 찍어두고, 특약으로 "현 상태 인도, 자연 마모 제외"라고 명시하면 분쟁을 예방할 수 있어요!
Q27. 월세를 전세로 바꿀 수 있나요?
A27. 임대인이 동의하면 가능해요! 하지만 임대인 입장에서는 월세가 더 유리하기 때문에 쉽지 않아요. 전환하려면 새로운 계약서를 작성해야 하고, 기존 계약은 합의 해지해야 해요. 전환율은 시장 상황에 따라 달라지는데, 보통 월세 × 100~120배 정도가 전세금이 돼요.
Q28. 외국인도 전세 계약 가능한가요?
A28. 네, 가능해요! 외국인등록증이 있으면 내국인과 동일하게 계약할 수 있어요. 전입신고와 확정일자도 받을 수 있고, 주택임대차보호법의 보호도 받아요. 다만 언어 문제로 계약 내용을 잘못 이해할 수 있으니, 통역을 동반하거나 본국어로 번역된 계약서를 함께 작성하는 게 좋아요!
Q29. 전세 살다가 집을 사면?
A29. 임차인이 그 집을 매수하면 임대차관계는 소멸해요! 이를 "혼동"이라고 해요. 잔금일에 전세보증금은 매매대금에서 공제하면 돼요. 다만 전세권이 설정되어 있다면 말소해야 하고, 전세자금대출이 있다면 상환해야 해요. 계약서에 이런 내용을 명시하면 더 명확해요!
Q30. 전세계약 후 후회하면?
A30. 계약금만 지급한 상태라면 포기할 수 있어요! 임차인이 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있어요. 반대로 임대인이 해제하려면 계약금의 배액을 배상해야 해요. 하지만 중도금이나 잔금을 지급했다면 상대방 동의 없이는 해제가 어려워요. 그래서 계약 전에 충분히 고민하고 결정해야 해요!
📌 면책 조항
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 조언을 대체할 수 없습니다. 개별 사안에 대해서는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 2025년 1월 기준으로 작성되었으며, 법령 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.