2025. 7. 14. 23:21ㆍ카테고리 없음
📋 목차
공인중개사 없이 전세계약을 하려고 생각하시나요? 중개수수료를 아끼고 싶은 마음은 충분히 이해하지만, 잘못하면 수억원의 보증금을 날릴 수도 있어요. 2025년 현재 전세사기가 기승을 부리는 상황에서 직접 계약은 더욱 신중해야 해요.
이 글에서는 공인중개사 없이도 안전하게 전세계약을 체결하는 방법을 A부터 Z까지 상세히 알려드릴게요. 매물 검증부터 계약서 작성, 계약 후 필수 절차까지 놓치면 안 되는 모든 내용을 담았으니 꼼꼼히 읽어보세요! 😊
🔍 매물 검증 및 시세 확인
공인중개사 없이 직접 계약할 때 가장 중요한 건 '매물의 건전성'을 확인하는 거예요. 중개사가 해주던 일을 본인이 직접 해야 하니까 더 꼼꼼하게 확인해야 해요. 특히 시세 확인은 정말 중요한데, 시세보다 너무 싸거나 비싸면 문제가 있을 가능성이 높아요.
먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 해당 아파트나 주택의 최근 거래 내역을 확인하세요. 실제로 거래된 가격이니까 가장 정확해요. 같은 단지, 같은 평수의 최근 3개월 거래 내역을 보면 대략적인 시세를 알 수 있어요.
부동산 앱(직방, 다방, 네이버 부동산 등)도 활용하세요. 호가이긴 하지만 여러 매물을 비교해보면 시세 파악에 도움이 돼요. 특히 같은 단지 내 다른 매물들과 가격 차이가 크다면 이유를 꼭 확인해야 해요. 층수, 향, 상태 등을 고려해도 차이가 크면 의심해봐야 해요.
전세가율 확인은 필수예요! 전세가를 매매가로 나눈 비율인데, 이게 70%를 넘으면 위험해요. 예를 들어 매매가 5억인 집의 전세가 3.5억 이상이면 깡통전세 위험이 있어요. 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 받을 수 있거든요.
📊 안전한 전세가율 계산법
| 매매가 | 안전 전세가(60%) | 주의 전세가(70%) | 위험 전세가(80%↑) |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 1.8억원 | 2.1억원 | 2.4억원 이상 |
| 5억원 | 3억원 | 3.5억원 | 4억원 이상 |
| 7억원 | 4.2억원 | 4.9억원 | 5.6억원 이상 |
부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)도 꼭 확인하세요. 공시가격은 시세보다 낮지만, 기준점이 될 수 있어요. 공시가격의 150%가 보통 전세보증보험 가입 기준이 되고, 공시가격을 0.65~0.7로 나누면 대략적인 시세가 나와요.
나의 생각으로는 시세 확인할 때 최소 3곳 이상에서 교차 검증하는 게 중요해요. 실거래가, 부동산 앱, 인근 공인중개사 방문까지 하면 더 정확한 시세를 파악할 수 있어요. 특히 전세가 시세보다 10% 이상 싸다면 반드시 이유를 확인해야 해요.
주변 공인중개사를 방문해서 물어보는 것도 좋은 방법이에요. "이 단지 전세 시세가 어떻게 되나요?"라고 물으면 대부분 친절하게 알려줘요. 여러 곳을 돌아보면서 물어보면 더 정확한 정보를 얻을 수 있어요.
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🏠 매물 유형별 주의사항
| 매물 유형 | 특별 확인사항 | 위험도 |
|---|---|---|
| 신축 빌라 | 시세 형성 여부, 갭투자 확인 | 높음 |
| 구축 아파트 | 재건축 여부, 안전진단 | 중간 |
| 다가구주택 | 임차인 수, 보증금 총액 | 높음 |
| 오피스텔 | 주거용/업무용, 관리비 | 중간 |
📄 등기부등본 및 권리관계 확인
등기부등본 확인은 전세계약의 핵심이에요! 이걸 제대로 못 보면 큰일 날 수 있어요. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원만 내면 누구나 열람할 수 있으니 꼭 직접 확인하세요. 중개사가 준 걸 믿지 말고 본인이 직접 뽑아보는 게 중요해요.
먼저 표제부를 확인해요. 계약서에 적을 주소가 여기 나와 있어요. 주소, 건물 구조, 면적 등이 정확한지 확인하고, 한 글자라도 다르게 적으면 대항력이 없어질 수 있으니 주의하세요. 특히 동·호수는 정말 중요해요!
갑구는 소유권 관련 사항이에요. 현재 소유자가 누구인지, 가등기나 압류, 가압류, 경매개시결정 등이 있는지 확인해요. 이런 게 하나라도 있으면 계약하면 안 돼요! 특히 가압류나 압류가 있으면 나중에 보증금 못 받을 가능성이 높아요.
을구는 소유권 이외의 권리예요. 근저당권, 전세권, 임차권등기 등이 여기 나와요. 근저당권이 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인하고, 내 보증금과 합쳐서 집값을 넘는지 계산해봐야 해요. 임차권등기가 있다면 절대 계약하면 안 돼요!
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신탁등기가 되어 있는 경우도 주의해야 해요. 신탁회사가 소유자로 되어 있으면 실제 집주인(위탁자)과 계약해도 효력이 없어요. 반드시 신탁회사와 계약해야 하고, 보증금도 신탁회사 계좌로 입금해야 해요.
등기부등본은 계약 당일이나 전날 확인하는 게 좋아요. 권리관계는 실시간으로 변할 수 있거든요. 특히 잔금 지급 직전에 한 번 더 확인하는 게 안전해요. 계약 후에 근저당이 추가로 설정되는 경우도 있어요.
다가구주택이나 다세대주택은 더 복잡해요. 한 건물에 여러 세대가 있는데 등기는 건물 전체로 되어 있거든요. 이런 경우 전입세대열람을 통해 다른 임차인들의 보증금을 확인해야 해요. 보증금 총액이 건물 가격을 넘으면 위험해요.
📋 등기부등본 체크리스트
| 구분 | 확인사항 | 위험신호 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소, 면적, 구조 | 주소 불일치 |
| 갑구 | 소유자, 압류, 가압류 | 압류, 경매개시 |
| 을구 | 근저당, 전세권 | 임차권등기 |
👤 임대인 신분 확인 방법
임대인 신분 확인은 정말 중요해요! 가짜 임대인과 계약하면 보증금을 날릴 수 있어요. 먼저 신분증을 꼼꼼히 확인하고, 등기부등본의 소유자명과 일치하는지 봐야 해요. 이름 한 글자라도 다르면 안 돼요!
신분증 진위 확인도 필수예요. 정부24(www.gov.kr)나 1382번에 전화해서 확인할 수 있어요. 주민등록번호와 발급일자를 말하면 진짜인지 가짜인지 알려줘요. 조금 번거롭더라도 꼭 확인하세요. 위조 신분증으로 사기치는 경우가 있어요.
대리인이 나온 경우는 더 조심해야 해요. 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 모두 확인해야 해요. 위임장의 도장과 인감증명서의 도장이 같은지 꼭 확인하고, 인감증명서는 3개월 이내 발급된 것이어야 해요.
가장 중요한 건 실제 소유자와 통화하는 거예요! "지금 대리인이 나왔는데 위임하신 게 맞나요?"라고 직접 물어보세요. 이걸 거부하면 아무리 좋은 집이라도 계약하면 안 돼요. 실제로 위임장 위조 사기가 많이 일어나고 있어요.
🎯 꼭 필요한 정보예요!
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부부 공동명의인 경우도 있어요. 이때는 부부 모두의 동의가 필요해요. 한 명만 나와서 계약하면 나중에 다른 배우자가 "난 동의 안 했다"고 할 수 있어요. 가능하면 두 분 다 만나서 계약하는 게 좋아요.
상속으로 여러 명이 공동 소유하는 경우도 복잡해요. 상속인 전원의 동의가 필요한데, 한 명이라도 반대하면 계약이 무효가 될 수 있어요. 이런 경우는 더 신중하게 접근해야 해요.
법인 소유 물건도 주의해야 해요. 법인등기부등본을 확인해서 대표이사가 맞는지, 법인 인감증명서와 도장이 일치하는지 확인해야 해요. 개인보다 더 꼼꼼히 서류를 확인해야 해요.
🔍 신분 확인 필수 서류
| 상황 | 필요 서류 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 본인 계약 | 신분증, 인감증명서 | 1382 또는 정부24 |
| 대리인 계약 | 위임장, 인감증명서 | 본인 통화 확인 |
| 부부 공동명의 | 양쪽 신분증 | 모두 참석 확인 |
| 법인 소유 | 법인등기부, 인감 | 대표이사 확인 |
🏢 건축물대장 및 세금 확인
건축물대장은 정부24나 지자체 홈페이지에서 발급받을 수 있어요. 여기서 가장 중요한 건 '위반건축물' 여부예요. 위반건축물로 표시되어 있으면 전세자금대출을 받을 수 없고, 전세보증보험 가입도 어려워요.
용도도 꼭 확인해야 해요. '주택'이나 '공동주택'으로 되어 있어야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있어요. 근린생활시설을 주거용으로 개조한 경우가 많은데, 이런 곳은 법적 보호가 약해요.
면적도 등기부등본과 일치하는지 확인하세요. 불법 증축이나 개축이 있으면 면적이 다를 수 있어요. 실제 사용 면적과도 비교해보고, 차이가 크면 이유를 확인해야 해요.
세금 체납 확인은 정말 중요해요! 2023년 4월부터는 보증금 1천만원 이상 계약은 임대인 동의 없이도 체납 여부를 확인할 수 있어요. 홈택스나 위택스에서 확인 가능해요. 체납세금은 보증금보다 우선 변제되니까 꼭 확인하세요!
📢 임차인이라면 필수 확인!
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국세는 국세완납증명서로, 지방세는 지방세납세증명서로 확인해요. 특히 재산세 체납이 있으면 그 부동산이 압류될 수 있어요. 체납액이 많으면 계약을 재고하는 게 좋아요.
안심전세 앱을 활용하면 더 편리해요. 임대인에게 동의 요청을 보내면 카카오톡으로 메시지가 가고, 임대인이 동의하면 체납 여부를 바로 확인할 수 있어요. 악성 임대인 정보도 조회할 수 있어서 유용해요.
다가구주택은 전입세대열람을 꼭 해야 해요. 주민센터에서 300원에 발급받을 수 있어요. 다른 임차인들의 보증금과 전입일자를 확인할 수 있어요. 보증금 총액이 건물 가격의 70%를 넘으면 위험해요.
🏗️ 건축물 확인 체크리스트
| 확인 항목 | 위험 신호 | 대응 방법 |
|---|---|---|
| 위반건축물 | 대출 불가 | 계약 포기 |
| 용도 불일치 | 법적 보호 약함 | 신중 검토 |
| 세금 체납 | 압류 위험 | 계약 재고 |
| 면적 불일치 | 불법 증축 | 사유 확인 |
📝 표준계약서 작성 및 특약사항
표준임대차계약서를 사용하는 게 가장 안전해요! 국토교통부 부동산거래관리시스템이나 렌트홈에서 무료로 다운받을 수 있어요. 이 계약서는 법적으로 검증되었고, 임대인과 임차인의 권리가 균형있게 보호돼요.
계약서 작성할 때 가장 중요한 건 특약사항이에요. 첫 번째로 꼭 넣어야 할 특약은 "전세보증금반환보증 가입 불가 시 계약 무효 및 보증금 즉시 반환"이에요. 이 조항이 있으면 보증보험 가입이 거절되었을 때 안전하게 빠져나올 수 있어요.
두 번째는 "임대인은 잔금일 다음날까지 등기부등본 상태를 유지하며, 추가 권리 설정 시 계약 파기 및 손해배상"이라는 조항이에요. 계약 후에 근저당을 추가로 설정하는 나쁜 임대인들이 있거든요.
세 번째는 중도해지 조항이에요. "임차인은 1개월 전 통보로 중도해지 가능"이라고 넣으면 급하게 이사가야 할 때 도움이 돼요. 전근이나 취학 등 구체적인 사유를 명시하면 더 좋아요.
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네 번째는 "임대인은 임차인의 전세자금대출에 필요한 서류 제공에 협조한다"는 조항이에요. 일부 임대인이 대출을 막는 경우가 있는데, 이 조항이 있으면 협조를 강제할 수 있어요.
계약서의 모든 금액은 한글과 숫자를 병기해서 적어요. "금 삼억원정(₩300,000,000)"처럼요. 날짜도 연월일을 정확히 적고, 주소는 등기부등본과 한 글자도 다르지 않게 적어야 해요.
계약서는 최소 3부를 작성해요. 임대인, 임차인, 확정일자용이에요. 각 장마다 간인을 하고, 수정 사항이 있으면 수정 부분에 양쪽이 도장을 찍어야 해요. 서명도 가능하지만 도장이 더 안전해요.
📋 필수 특약사항 리스트
| 특약 항목 | 내용 | 효과 |
|---|---|---|
| 보증보험 가입 | 불가 시 계약 무효 | 안전장치 |
| 권리 변동 금지 | 추가 근저당 설정 금지 | 권리 보호 |
| 중도해지 | 1개월 전 통보 | 유연성 확보 |
| 대출 협조 | 서류 제공 의무 | 자금 조달 |
✅ 계약 후 필수 절차
계약이 끝났다고 안심하면 안 돼요! 계약 후 해야 할 일들이 정말 중요해요. 첫 번째는 임대차 신고예요. 계약 체결 후 30일 이내에 신고해야 하는데, 이때 확정일자가 자동으로 부여돼요. 온라인으로도 가능해요!
잔금 지급 전에는 반드시 등기부등본을 다시 확인해야 해요. 계약 후에 권리관계가 변했을 수도 있거든요. 새로운 근저당이 설정되었거나 압류가 들어왔다면 잔금을 지급하면 안 돼요.
잔금일에는 집이 비어있는지 확인하고, 열쇠를 받은 후에 잔금을 지급해요. 가능하면 이체 확인증을 보여주고 열쇠를 받는 게 안전해요. 현금으로 주면 반드시 영수증을 받아야 해요.
전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 해요. 주민센터나 온라인으로 할 수 있고, 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 생겨요. 하루라도 빨리 하는 게 좋아요. 주말이나 공휴일도 계산에 포함되니까 참고하세요.
전세보증금반환보증은 꼭 가입하세요! HUG, HF, SGI서울보증 등에서 가입할 수 있어요. 보증료는 연 0.1~0.2% 정도인데, 이 돈 아끼려다가 보증금 날릴 수 있어요. 가입이 거절되면 계약을 재고해야 해요.
매매와 동시에 전세 계약하는 경우는 특히 조심해야 해요. 전입신고와 확정일자를 받은 다음날 소유권이전등기를 하도록 특약을 넣어야 해요. 그래야 선순위를 확보할 수 있어요.
마지막으로 모든 서류를 잘 보관하세요. 계약서, 등기부등본, 확정일자 서류, 입금 증빙 등을 한 곳에 모아두고, 스캔해서 클라우드에도 백업해두면 좋아요. 2년 후 보증금 받을 때 필요해요!
📅 계약 후 일정표
| 시점 | 해야 할 일 | 기한 |
|---|---|---|
| 계약 직후 | 임대차 신고 | 30일 이내 |
| 잔금 전 | 등기부등본 재확인 | 당일 또는 전날 |
| 입주 후 | 전입신고 | 14일 이내 |
| 전입신고 후 | 보증보험 가입 | 가능한 빨리 |
❓ FAQ
Q1. 공인중개사 없이 계약하면 얼마나 절약되나요?
A1. 중개수수료는 지역과 금액에 따라 달라요! 보통 전세금의 0.3~0.8%인데, 3억 전세면 90만원~240만원 정도 절약할 수 있어요. 서울은 보증금 3억 미만 0.4%, 3억~6억 0.3%, 6억 이상 0.4%예요. 하지만 이 돈을 아끼려다 전세사기 당하면 더 큰 손해니까 신중하게 결정하세요!
Q2. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
A2. 최소 3번은 확인해야 해요! 첫 번째는 집을 보러 갈 때, 두 번째는 계약 당일, 세 번째는 잔금 지급 직전이에요. 권리관계는 실시간으로 변할 수 있어서 계약 후에도 근저당이 추가로 설정될 수 있어요. 인터넷등기소에서 700원이면 확인할 수 있으니 아끼지 마세요!
Q3. 가짜 임대인을 어떻게 구별하나요?
A3. 신분증과 등기부등본 소유자가 일치하는지 확인하고, 신분증 진위를 1382번이나 정부24에서 확인하세요! 인감증명서도 함께 받아서 도장이 일치하는지 봐야 해요. 가장 중요한 건 실제 거주 여부 확인이에요. 이웃에게 물어보거나 우편물을 확인해보세요. 조금이라도 의심되면 계약하지 마세요!
Q4. 전세가율 70%가 넘으면 왜 위험한가요?
A4. 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 받을 수 있어요! 경매에서는 보통 시세의 70~80%에 낙찰되는데, 전세가율이 70%를 넘으면 낙찰가보다 보증금이 많을 수 있어요. 선순위 채권까지 있으면 더 위험해요. 예를 들어 5억 집에 전세 4억이면, 경매에서 3.5억에 낙찰되면 보증금을 다 못 받을 수 있어요.
Q5. 안심전세 앱은 뭐고 어떻게 사용하나요?
A5. 국토교통부에서 만든 전세 안전 확인 앱이에요! 악성 임대인 조회, 세금 체납 확인, 실거래가 조회 등이 가능해요. 임대인에게 동의 요청을 보내면 카카오톡으로 메시지가 가고, 동의하면 체납 정보를 볼 수 있어요. 무료니까 꼭 활용하세요. 앱스토어나 구글플레이에서 '안심전세'로 검색하면 돼요!
Q6. 다가구주택은 왜 더 위험한가요?
A6. 한 건물에 여러 임차인이 있어서 보증금 총액이 집값을 넘을 수 있어요! 등기는 건물 전체로 되어 있는데 실제로는 5~6세대가 살고 있으면, 각자 보증금이 1억씩만 되어도 총 5~6억이 되죠. 집값이 4억이면 완전히 깡통이에요. 전입세대열람으로 다른 임차인 보증금을 꼭 확인하세요!
Q7. 전세보증보험 가입이 거절되면 어떻게 하나요?
A7. 과감하게 계약을 포기하세요! 보증기관에서 거절한다는 건 그만큼 위험하다는 뜻이에요. 특약에 "보증보험 가입 불가 시 계약 무효"라고 넣었다면 보증금을 돌려받을 수 있어요. 아무리 좋은 집이라도 보증보험 가입이 안 되면 위험해요. 다른 집을 알아보는 게 현명해요!
Q8. 비대면으로 계약해도 안전한가요?
A8. 가능하지만 더 조심해야 해요! 등기우편으로 계약서를 주고받을 수 있지만, 신분 확인이 어려워요. 화상통화로 신분증과 본인을 함께 확인하고, 인감증명서는 꼭 받으세요. 집은 반드시 직접 보고 계약하는 게 좋아요. 사진과 실제가 다를 수 있고, 주변 환경도 중요하거든요!
Q9. 임대차 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A9. 과태료가 부과될 수 있어요! 계약 후 30일 이내에 신고해야 하는데, 안 하면 최대 100만원의 과태료가 나올 수 있어요. 더 중요한 건 확정일자를 자동으로 받을 수 있다는 거예요. 온라인으로도 쉽게 할 수 있으니 꼭 신고하세요. 부동산거래관리시스템에서 가능해요!
Q10. 위반건축물이면 왜 계약하면 안 되나요?
A10. 전세자금대출과 보증보험 가입이 안 돼요! 위반건축물은 불법 증축이나 용도 변경 등으로 법적 문제가 있는 건물이에요. 나중에 철거명령이 내려질 수도 있고, 매매도 어려워요. 건축물대장에서 확인할 수 있으니 꼭 체크하세요. 위반건축물이면 아무리 싸도 계약하지 마세요!
Q11. 세금 체납은 어떻게 확인하나요?
A11. 2023년 4월부터 쉬워졌어요! 보증금 1천만원 이상이면 임대인 동의 없이도 확인 가능해요. 홈택스에서 국세를, 위택스에서 지방세를 확인할 수 있어요. 안심전세 앱을 통해서도 가능해요. 체납세금은 보증금보다 우선 변제되니까 체납액이 많으면 계약을 재고하세요!
Q12. 신탁등기가 되어 있으면 어떻게 하나요?
A12. 신탁회사와 계약해야 해요! 신탁등기가 되어 있으면 실제 집주인(위탁자)이 아닌 신탁회사가 법적 소유자예요. 위탁자와 계약하면 무효가 될 수 있어요. 신탁회사 담당자와 연락해서 계약 절차를 확인하고, 보증금도 신탁회사 계좌로 입금해야 해요. 좀 복잡하지만 오히려 더 안전할 수 있어요!
Q13. 갭투자 물건은 어떻게 알아보나요?
A13. 전세가율이 높고 최근 매매한 물건이면 의심해봐야 해요! 등기부등본에서 최근 소유권 이전 날짜를 확인하고, 근저당 설정액도 봐요. 전세가 + 근저당이 매매가에 가까우면 갭투자일 가능성이 높아요. 임대인이 여러 채를 소유하고 있는지도 확인해보세요. 갭투자는 금리 인상기에 위험해요!
Q14. 표준계약서는 꼭 써야 하나요?
A14. 네, 강력 추천해요! 국토부나 법무부에서 제공하는 표준계약서는 법적으로 검증되었고, 양쪽의 권리가 균형있게 보호돼요. 일부 임대인이 자기들 양식을 쓰자고 하는데, 불리한 조항이 있을 수 있어요. 렌트홈이나 부동산거래관리시스템에서 무료로 다운받을 수 있어요!
Q15. 전입신고는 언제 해야 하나요?
A15. 이사한 당일 바로 하세요! 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 생기니까 하루라도 빨리 하는 게 좋아요. 주민센터나 정부24에서 온라인으로도 가능해요. 주말이나 공휴일도 날짜 계산에 포함되니까 금요일에 이사했다면 토요일에 전입신고해도 월요일 0시에 대항력이 생겨요!
Q16. 공인중개사 자격은 어떻게 확인하나요?
A16. 한국공인중개사협회 홈페이지에서 확인할 수 있어요! 중개사무소 상호나 대표자 이름으로 검색하면 정식 등록된 곳인지 알 수 있어요. 안심전세 앱에서도 확인 가능해요. 무등록이거나 자격정지 중인 곳과 거래하면 사고 시 보상받기 어려워요. 직거래라도 이런 확인은 필요해요!
Q17. 전세보증금은 어떻게 지급하는 게 안전한가요?
A17. 반드시 계좌이체로 하고 임대인 본인 계좌로 보내세요! 현금은 증거가 남지 않아 위험해요. 대리인 계좌로 보내는 것도 피하세요. 이체 후에는 입금증을 꼭 보관하고, 계약서에도 입금 사실을 기재하세요. 신탁등기가 되어 있다면 신탁회사 계좌로 보내야 해요!
Q18. 매매와 동시에 전세 들어가면 왜 위험한가요?
A18. 순위가 밀릴 수 있어요! 매매 잔금일과 전세 입주일이 같으면, 소유권이전등기가 먼저 되면 전세가 후순위가 돼요. 반드시 "전입신고 및 확정일자 다음날 소유권이전등기"라는 특약을 넣으세요. 이걸 어기면 계약 파기하고 위약금을 물도록 해야 안전해요!
Q19. 전세사기 피해를 입으면 어떻게 하나요?
A19. 즉시 경찰에 신고하고 법적 조치를 취하세요! 전세사기 피해자 지원센터(1533-1332)에 연락하면 법률 상담을 받을 수 있어요. 가압류나 가처분 신청도 빨리 해야 해요. 최근에는 전세사기 피해자 지원 특별법도 만들어져서 긴급 주거지원 등을 받을 수 있어요. 포기하지 마세요!
Q20. 직거래 시 가장 중요한 건 뭔가요?
A20. 의심하고 또 의심하세요! 시세보다 싸면 이유가 있고, 급하게 계약하자고 하면 함정이 있을 수 있어요. 모든 서류를 직접 확인하고, 조금이라도 이상하면 전문가 도움을 받으세요. 중개수수료 아끼려다 보증금 날리면 더 큰 손해예요. 안전이 최우선이라는 걸 잊지 마세요!
Q21. 오피스텔 전세는 어떤 점이 다른가요?
A21. 용도 확인이 중요해요! 업무용 오피스텔은 주택임대차보호법 적용을 못 받을 수 있어요. 건축물대장에서 용도를 확인하고, 주거용인지 확인하세요. 관리비도 아파트보다 비싸니 꼭 확인해야 해요. 전기요금도 주택용인지 일반용인지 확인하세요. 일반용은 누진제가 없지만 기본요금이 비싸요!
Q22. 근저당이 있는 집은 절대 계약하면 안 되나요?
A22. 금액에 따라 달라요! 근저당 + 전세금이 집값의 70% 이하면 상대적으로 안전해요. 예를 들어 5억 집에 근저당 1억, 전세 2억이면 총 3억으로 60%라 괜찮아요. 하지만 "잔금일까지 근저당 말소"라는 특약을 넣으면 더 안전해요. 말소 확인 후 잔금을 지급하세요!
Q23. 전세자금대출은 언제 신청하나요?
A23. 계약 직후 바로 신청하세요! 대출 승인까지 시간이 걸리고, 서류도 많이 필요해요. 임대인의 동의와 서류가 필요하니 미리 특약에 "전세자금대출 협조" 조항을 넣으세요. 대출이 나오지 않으면 잔금을 못 치를 수 있으니 여유있게 준비하세요. 한도와 금리도 미리 확인하세요!
Q24. 계약서 특약은 몇 개까지 넣을 수 있나요?
A24. 제한은 없지만 핵심만 넣으세요! 너무 많으면 임대인이 부담스러워해요. 필수 특약은 ①보증보험 가입 불가 시 계약 무효 ②권리변동 금지 ③중도해지 조건 ④전세대출 협조 정도예요. 특약이 표준계약서 내용과 다르면 특약이 우선하니 신중하게 작성하세요!
Q25. 전입세대열람은 어떻게 하나요?
A25. 주민센터에서 300원에 발급받을 수 있어요! 해당 주소지에 전입신고된 세대수와 전입일자를 확인할 수 있어요. 다가구주택은 꼭 확인해야 해요. 확정일자 부여 현황도 함께 신청하면 선순위 보증금을 더 정확히 알 수 있어요. 본인 확인이 필요하니 신분증을 꼭 가져가세요!
Q26. 직거래 사이트는 안전한가요?
A26. 플랫폼은 연결만 해줄 뿐이에요! 피터팬, 직방 다이렉트 등이 있지만, 매물 확인은 본인이 해야 해요. 허위 매물도 있고 사기꾼도 있을 수 있어요. 플랫폼의 인증 마크가 있어도 100% 믿지 말고, 이 글에서 알려드린 모든 확인 절차를 거치세요. 직거래의 책임은 본인에게 있어요!
Q27. 보증보험료는 얼마나 하나요?
A27. 보증금의 연 0.1~0.2% 정도예요! 3억 전세면 연 30~60만원 정도죠. 집주인 신용도나 주택 유형에 따라 달라요. 2년치를 한 번에 낼 수도 있고, 매년 낼 수도 있어요. 이 돈이 아깝다고 생각하지 마세요. 보증금 3억을 지키는 보험료치고는 정말 싼 거예요!
Q28. 계약 해지하고 싶으면 어떻게 하나요?
A28. 계약금만 냈다면 포기하고 해지할 수 있어요! 임차인이 포기하면 계약금을 잃고, 임대인이 해지하면 계약금의 2배를 배상해야 해요. 중도금이나 잔금을 냈다면 상대방 동의가 필요해요. 특약에 중도해지 조항이 있다면 그에 따르면 돼요. 해지 의사는 내용증명으로 하는 게 안전해요!
Q29. 이사 전에 집 상태는 어떻게 확인하나요?
A29. 입주 전 사진을 많이 찍어두세요! 벽, 바닥, 천장, 창문, 욕실, 주방 등 구석구석 찍어두면 나중에 원상복구 시 도움이 돼요. 하자가 있으면 입주 전에 수리를 요구하고, 특약에 "현 상태 인수"라고 명시하세요. 가능하면 임대인과 함께 확인하고 서명받으면 더 좋아요!
Q30. 직거래 시 실수하기 쉬운 것은?
A30. 서두르는 게 가장 큰 실수예요! "다른 사람도 보러 온다", "오늘 계약 안 하면 놓친다"는 압박에 넘어가면 안 돼요. 모든 서류를 꼼꼼히 확인하고, 이상한 점이 있으면 포기하는 용기가 필요해요. 또한 구두 약속을 믿는 것도 위험해요. 모든 약속은 계약서에 명시해야 법적 효력이 있어요!
📌 면책 조항
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 조언을 대체할 수 없습니다. 개별 사안에 대해서는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 2025년 1월 기준으로 작성되었으며, 법령 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.